Ugovor o najmu stana

Ovaj prilagodljivi digitalni obrazac ugovora o najmu stana osmišljen je za samostalnu izradu ugovora o najmu stana između pravne ili fizičke osobe koja iznajmljuje stan u svome vlasništvu na području Republike Hrvatske (najmodavca), i fizičke osobe koja taj stan unajmljuje za potrebe stanovanja (najmoprimca) i za to će plaćati tzv. slobodno ugovorenu najamninu.

Obrazac nije namijenjen za slučajeve najma stana zaštićenim najmoprimcima, najma dijela stana (npr. sobe), kratkoročnog najma turistima (tzv. privremeni smještaj), davanja stana na korištenje u vezi s obavljanjem poslova (tzv. službeni stan) i najma stana za bilo koju drugu potrebu osim stanovanja (npr. za potrebe obavljanja poslovnih djelatnosti, u kojem slučaju je potrebno koristiti obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora).

Obrazac je moguće prilagoditi raznim pravnim situacijama, ali ne i svima. Stoga, ako niste sigurni je li obrazac pogodan za Vaše potrebe, obavezno se obratite odvjetniku za pravnu pomoć.

Besplatno izradi svoj ugovor o najmu stana

SADRŽAJ OBRASCA

Naš obrazac ugovora o najmu stana uključuje mnoge ugovorne odredbe koje bi Vam mogle biti potrebne da detaljno ugovorite prava i obveze između najmodavca i najmoprimca:

1. Najmodavac
2. Zastupnik najmodavca
3. Najmoprimac
4. Bračni drug najmodavca kao sunajmoprimac
5. Stan koji se daje u najam
6. Parking
7. Drvarnica (spremište)
8. Primopredaja i primopredajni zapisnik
9. Trajanje najma
10. Iznos najamnine
11. Troškovi u svezi sa stanovanjem
12. Način i rok plaćanja najamnine i troškova
13. Polog
14. Uporaba stana
15. Korisnici stana i posjetitelji
16. Kućni ljubimci
17. Pušenje
18. Podnajam
19. Preinake i održavanje stana
20. Kontrola korištenja stana i ulazak u stan od strane najmodavca
21. Uporaba zajedničkih dijelova zgrade
22. Vraćanje stana u posjed najmodavca
23. Ništetnost
24. Izmjene ugovora
25. Mjerodavno pravo
26. Rješavanje sporova
27. Broj primjeraka ugovora
28. Mjesto sklapanja ugovora
29. Vrijeme sklapanja ugovora

MOGUĆNOSTI OBRASCA

Unosom traženih podataka ili odabirom ponuđenih opcija u upitniku koji se odnosi na obrazac ugovora o najmu stana možete:

• prilagoditi tekst većine ugovornih odredaba
• dodati ponuđene gotove ugovorne odredbe
• sami osmisliti i dodati ugovorne odredbe koje nisu predviđene u obrascu
• pregledati tekst ugovora nakon svakog unosa ili odabira u upitniku

Izradom korisničkog računa i prijavom u Pravomat dobivate i sljedeće mogućnosti:

• preuzimanje gotovog ugovora u PDF-u
• naknadno uređivanje ugovora ponovnim pristupanjem ispunjenom upitniku
• detaljno uređivanje svih dijelova ugovora s pomoću Uređivača
• dupliciranje podataka iz gotovog ugovora radi lakšeg sastavljanja novog ugovora
• slanje poveznice za preuzimanje gotovog ugovora e-poštom
• potpisivanje gotovog ugovora jednostavnim elektroničkim potpisom
• slanje zahtjeva za elektroničko potpisivanje gotovog ugovora e-poštom

ČESTA PITANJA O UGOVORU O NAJMU STANA

Što je ugovor o najmu stana?

Ugovor o najmu stana je ugovor kojim se pravna ili fizička osoba koja je vlasnik stana obvezuje taj stan za potrebe stanovanja predati fizičkoj osobi, koja zauzvrat mora plaćati određenu najamninu. Ugovor o najmu stanova detaljno je uređen Zakonom o najmu stanova.

Zakon o najmu stanova ugovorne stranke ugovora o najmu stana naziva najmodavcem i najmoprimcem. Međutim, u praksi ih se često naziva najmodavatelj i najmoprimatelj, a sam ugovor o najmu stana često se u kolokvijalnom govoru naziva ugovor o iznajmljivanju stana i ugovor o zakupu stana.

Što je stan?

Prema članku 2. Zakona o najmu stanova, stan je skup prostorija zamijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

Tko su ugovorne stranke ugovora o najmu stana?

Ugovorne stranke ugovora o najmu stana nazivaju se najmodavac i najmoprimac. Najmodavac može biti fizička ili pravna osoba koja je vlasnik stana koji se daje u najam ili druga osoba koja ima pravo dati stan u najam. U istom ugovoru o najmu stana na strani najmodavca može se pojaviti i više osoba kao sunajmodavci. Primjerice, ako se stan nalazi u suvlasništvu te suvlasnici daju stan u najam.

S obzirom na to da se ugovorom o najmu stana stan predaje za stanovanje, najmoprimac može biti samo fizička osoba. Prema članku 4. stavku (1) Zakona o najmu stanova, ugovor o najmu stanova sklapa se s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga. Drugim riječima, i bračni drug najmoprimca može sklopiti ugovor o najmu stana u svojstvu sunajmoprimca. Druge osobe mogu biti samo korisnici stana, ali ne i sunajmoprimci.

Koja je razlika između najmoprimca i korisnika stana?

Najmoprimac je fizička osoba koja sklapa ugovor o najmu stana i njime je pravno obvezana (primjerice, odgovorna je za plaćanje najamnine i druge obveze iz ugovora). Osim najmoprimca u stanu mogu živjeti i druge osobe koje se nazivaju korisnicima stana. Iako podaci o tim osobama moraju biti navedeni u ugovoru o najmu, u skladu s člankom 5. točkom 5. Zakona o najmu stanova, te osobe nisu ugovorne stranke ugovora o najmu stana. Međutim, unatoč tome što nisu ugovorne stranke ugovora o najmu stana, Zakon o najmu stanova korisnicima stana nameće određene obveze i pravila ponašanja zbog čijeg kršenja mogu trpjeti posljedice. Primjerice, ako se radi o članovima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, oni će zajedno s najmoprimcem solidarno odgovarati za dužnu najamninu i počinjenu štetu u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

Ako se korisnici stana (kao i najmoprimac) koriste stanom suprotno Zakonu o najmu stanova ili ugovoru o najmu stana, najmodavac može otkazati ili raskinuti ugovor o najmu, u skladu s člancima 19. i 20. Zakona o najmu stanova.

Što mora sadržavati ugovor o najmu stana?

Prema članku 5. Zakona o najmu stanova, ugovor o najmu stana sadrži osobito:

1. ugovorne strane
2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam
3. visinu najamnine i način plaćanja
4. vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati
5. podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom
6. vrijeme trajanja najma
7. odredbe o održavanju stana
8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi
9. odredbe o primopredaji stana

Ugovor o najmu stana može sadržavati i druge odredbe koje ugovorne stranke međusobno usuglase, pod uvjetom da nisu u suprotnosti sa Zakonom o najmu stanova ili drugim propisima.

Koja je razlika između ugovora o najmu i ugovora o zakupu?

Razlika između ugovora o najmu i ugovora o zakupu je u tome što najam ovlašćuje najmoprimca na uporabu unajmljene stvari, dok zakup ovlašćuje zakupnika na korištenje zakupljene stvari. Iako su u kolokvijalnom govoru riječi "uporaba" i "korištenje" često sinonimi, u pravnom smislu korištenje, za razliku od uporabe, uključuje i ubiranje plodova od stvari odnosno omogućuje i ostvarivanje zarade od stvari. Stoga se ugovori o zakupu sklapaju kada se radi o komercijalnim odnosima (npr. za obavljanje poslovne djelatnosti), dok se ugovori o najmu sklapaju kada se radi o nekomercijalnim odnosima (npr. za stanovanje). Drugim riječima, zakupnik na zakupljenoj stvari može zarađivati (npr. obavljati svoju poslovnu djelatnost u zakupljenom poslovnom prostoru), a najmoprimac na unajmljenoj stvari ne može zarađivati, već ju može samo rabiti za osobne potrebe (npr. stanovati u unajmljenom stanu).

U kojem obliku se mora sklopiti ugovor o najmu stana? Je li potrebno ugovor o najmu stana ovjeriti kod javnog bilježnika?

Prema članku 4. stavku (2) Zakona o najmu stanova, ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku.

Ugovor o najmu stana nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika da bi bio valjan. Drugim riječima, za njegovu valjanost nije potrebno solemnizirati sam ugovor (čime ugovor dobiva snagu javnobilježničkog akta) niti ovjeriti potpise ugovornih stranaka (čime javni bilježnik potvrđuje da potpis na ugovoru potječe od određene osobe).

Međutim, solemnizacija ili ovjera potpisa može biti potrebna za neke druge svrhe. Primjerice, na mrežnim stranicama e-Građani Informacije i usluge navedeno je da najmodavac koji u nadležnoj policijskoj upravi/policijskoj postaji prijavljuje prebivalište na adresi stana koji unajmljuje na temelju ugovora o najmu stana može, umjesto suglasnosti stanodavca (vlasnika), odnosno svih suvlasnika ovjerene kod javnog bilježnika (ako je nekretnina na kojoj osoba prijavljuje prebivalište u suvlasništvu), priložiti ugovor o najmu koji je ovjeren kod javnog bilježnika te u tom slučaju nije potrebna suglasnost stanodavca.

Nadalje, ako u ugovor unesete tzv. ovršnu klauzulu (izjavu dužnika o tome da se na temelju ugovora može radi ostvarenja dužne činidbe iz ugovora, nakon dospjelosti obveze tj. duga, neposredno provesti prisilno izvršenje odnosno ovrha) taj ugovor potrebno je solemnizirati da bi dobio snagu ovršne isprave.

Moram li u ugovoru o najmu stana navesti i osobe koje će sa mnom stanovati u stanu?

Prema članku 5. točki 5. Zakona o najmu stanova, u ugovoru o najmu stana moraju biti navedeni podaci o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom.

Prema članku 19. stavku (1) točki 4. Zakona o najmu stanova, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca (osim kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je zajmoprimac po zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje).

Kada najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana?

Prema članku 19. stavku (1) Zakona o najmu stanova, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu o najmu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

• ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem,
• ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam bez dopuštenja najmodavca,
• ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,
• ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema zakonu dužan uzdržavati ili osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,
• ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

Da bi najmodavac mogao najmoprimcu iz navedenih razloga otkazati ugovor o najmu, najprije ga mora prethodno pisano opomenuti tj. pozvati da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz. Međutim, ako najmoprimac više od dva puta zaredom postupi suprotno ugovoru odnosno Zakonu o najmu stanova, najmoprimac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene.

Ako se radi o ugovoru o najmu na neodređeno vrijeme, u skladu s člankom 21. Zakona o najmu stanova, najmodavac pored gore navedenih razloga ima pravo otkazati ugovor o najmu stana i u slučaju da se u stan namjerava useliti sam ili ako u stan namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati. U tom slučaju, najmodavac prije otkaza mora najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.

Koji je otkazni rok i način otkazivanja ugovora o najmu kada ugovor otkazuje najmodavac?

Prema članku 22. Zakona o najmu stanova, otkazni rok za iseljenje najmoprimca je tri mjeseca (šest mjeseci ako se otkaz daje jer se u stan namjerava useliti najmodavac ili njegovi potomci, roditelji ili osobe koje najmodavac mora uzdržavati), a taj rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

Najmodavac otkaz mora dati u pisanom obliku i mora ga obrazložiti, a može ga osobno uručiti najmoprimcu uz njegov potpis ili poslati preporučeno poštom. Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, tada otkazni rok počinje teći od dana kada je obavijest o otkazu predana na pošti.

Kada najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana i koji je postupak za to?

Prema članku 20. Zakona o najmu stanova, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana:

• ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
• ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca

Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne smije biti kraći od 15 dana.

Kada najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana?

Prema članku 23. Zakona o najmu stanova, najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana kada je ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, s time da o tome mora obavijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.

Što je to prešutna obnova ugovora o najmu stana?

Prema članku 25. Zakona o najmu stanova, ako je ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme, taj ugovor smatra se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

Ako najmodavac želi da se u daljnjem razdoblju primjenjuju izmijenjeni uvjeti, u tom slučaju najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena mora u pisanom obliku o tome obavijestiti najmoprimca tj. ponuditi mu sklapanje ugovora o najmu uz izmijenjene uvjete. Ako najmoprimac ne prihvati ponudu za sklapanje ugovora uz izmijenjene uvjete, smatra se da najmoprimac ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.