Ovaj prilagodljivi digitalni obrazac punomoći za prodaju nekretnine osmišljen je za samostalnu izradu jednostrane izjave volje kojom prodavatelj nekretnine (opunomoćitelj) ovlašćuje neku fizičku ili pravnu osobu po svome izboru (opunomoćenika) da ga zastupa u vezi s prodajom nekretnine u njegovom vlasništvu tj. da u njegovo ime i za njegov račun poduzima određene pravne radnje u vezi s prodajom njegove nekretnine.
Obrazac nije namijenjen za zastupanje opunomoćitelja u vezi s kupnjom nekretnine u njegovo ime i za njegov račun, u kojem slučaju je potrebno koristiti obrazac punomoći za kupnju nekretnine.
Obrazac je moguće prilagoditi raznim pravnim situacijama, ali ne i svima. Stoga, ako niste sigurni je li obrazac pogodan za Vaše potrebe, obavezno se obratite odvjetniku za pravnu pomoć.
Naš obrazac punomoći za prodaju nekretnine uključuje mnoge odredbe koje bi Vam mogle biti potrebne da detaljno uredite sadržaj punomoći:
Unosom traženih podataka ili odabirom ponuđenih opcija u upitniku koji se odnosi na obrazac punomoći za prodaju nekretnine možete:
Izradom korisničkog računa i prijavom u Pravomat dobivate i sljedeće mogućnosti:
Što je punomoć i kako se daje?
Punomoć je, prema članku 313. stavku (3) Zakona o obveznim odnosima, ovlaštenje za zastupanje što ga opunomoćitelj pravnim poslom daje opunomoćeniku. Pravni posao kojim se takvo ovlaštenje za zastupanje daje ili dobiva može biti jednostrani ili dvostrani pravni posao.
U prvom slučaju punomoć se daje jednostranom izjavom volje opunomoćitelja kojom opunomoćitelj daje ovlaštenje opunomoćeniku da ga zastupa u određenim situacijama, tj. da u njegovo ime i za njegov račun obavlja određene pravne radnje. Davanje punomoći jednostranom izjavom volje opunomoćitelja je i najčešći način davanja punomoći, zbog toga što je donekle jednostavnije. Naime, u slučaju da se punomoć daje u pisanom obliku jednostranom izjavom volje opunomoćitelja punomoć mora potpisati samo opunomoćitelj, dok ju opunomoćenik ne potpisuje. Kod ovakve punomoći, međutim, opunomoćitelj treba voditi računa o tome da opunomoćenik takvom punomoći dobiva samo ovlaštenje, ali nema i obvezu poduzimati pravne radnje za čije poduzimanje je jednostranom izjavom volje opunomoćitelja ovlašten. Skrećemo pozornost na to da se ovaj digitalni predložak punomoći odnosi upravo na punomoć koja se daje jednostranom izjavom volje opunomoćitelja.
S druge strane, punomoć se može dati i dvostranim pravnim poslom tj. ugovorom. U tom slučaju, ako je ugovor u pisanom obliku, taj ugovor potpisuju i opunomoćitelj i opunomoćenik, a opunomoćenik pri tome ne dobiva samo ovlaštenja, nego na sebe preuzima i obvezu da će poduzimati pravne radnje za čije poduzimanje je ovlašten na temelju punomoći.
Čemu služi punomoć za prodaju nekretnine?
Punomoć za prodaju nekretnine se daje kada vlasnik nekretnine koja se prodaje ne može ili ne želi osobno poduzeti pojedine ili sve pravne radnje koje je potrebno poduzeti u postupku njene prodaje. Takva punomoć najčešće se daje ako je vlasnik odnosno prodavatelj fizički odsutan tj. ako se ne nalazi na području gdje se nalazi nekretnina koja se prodaje (npr. živi u Sjedinjenim Američkim Državama, a prodaje nekretninu koja se nalazi u Hrvatskoj), i zbog bilo kojeg razloga ne može ili ne želi radi prodaje nekretnine putovati. Još jedan učestali razlog davanja punomoći za prodaju nekretnine jest zdravstveno stanje vlasnika odnosno prodavatelja nekretnine (npr. loša pokretljivost) koje ga onemogućuje u tome da osobno poduzima pravne radnje u postupku prodaje svoje nekretnine.
U takvim slučajevima, vlasnik odnosno prodavatelj nekretnine može s pomoću punomoći za prodaju nekretnine ovlastiti drugu osobu da umjesto njega - u njegovo ime i za njegov račun - poduzme odgovarajuće pravne radnje. Pravne radnje poduzete od strane opunomoćenika na temelju punomoći imaju isti pravni učinak kao da ih je poduzeo i sam vlasnik tj. prodavatelj nekretnine.
Tko su stranke punomoći za prodaju nekretnine? Tko može biti opunomoćitelj, a tko opunomoćenik? Kome se može dati punomoć?
Zakon o obveznim odnosima osobu koja daje punomoć naziva opunomoćiteljem, dok osobu koja na temelju punomoći dobiva ovlaštenje poduzimati određene pravne radnje u ime i za račun opunomoćitelja naziva opunomoćenikom. Međutim, u praksi se opunomoćitelja često još naziva i vlastodavcem, ovlastodavateljem ili davateljem punomoći, dok se opunomoćenika često naziva vlastoprimcem ili punomoćnikom, što je dijelom nazivlje iz ranijeg Zakona o obveznim odnosima koji je bio na snazi prije 2005. godine.
Punomoć za prodaju nekretnine u svome vlasništvu može dati bilo koja fizička ili pravna osoba, pod uvjetom da je poslovno sposobna. Drugim riječima, kod punomoći za prodaju nekretnine opunomoćitelj je poslovno sposobna osoba u čijem je vlasništvu nekretnina koja se želi prodati i koja će u ugovoru o kupoprodaji nekretnine biti navedena kao prodavatelj nekretnine.
Isto tako, i opunomoćenik može biti bilo koja fizička ili pravna osoba, pod uvjetom da je poslovno sposobna.
U kojem obliku mora biti punomoć za prodaju nekretnine? Je li potrebno punomoć za prodaju nekretnine ovjeriti kod javnog bilježnika?
Člankom 314. Zakona o obveznim odnosima propisano je da se oblik propisan zakonom za neki ugovor ili drugi pravni posao odnosi i na punomoć za sklapanje tog ugovora, odnosno za poduzimanje toga posla. To znači da punomoć za prodaju nekretnine kojom se opunomoćeniku daje ovlaštenje da u ime i za račun prodavatelja nekretnine sklopi ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti u pisanom obliku, s obzirom na to da ugovor o kupoprodaji nekretnine, u skladu s člankom 377. Zakona o obveznim odnosima, mora biti sklopljen u pisanom obliku.
Nadalje, potpis opunomoćitelja na punomoći za prodaju nekretnine mora biti ovjeren od strane javnog bilježnika, jer se u protivnom neće moći izvršiti uknjižba prava vlasništva u zemljišnim knjigama na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine potpisanog od strane opunomoćenika. To slijedi iz članka 58. Zakona o zemljišnim knjigama kojime je propisano da će se uknjižba dopustiti na temelju privatnih isprava potpisanih po opunomoćeniku samo ako se uz ispravu priloži punomoć na kojoj je istinitost potpisa opunomoćitelja ovjerovljena.
Koje pravne radnje može poduzimati opunomoćenik na temelju punomoći za prodaju nekretnine? Može li se ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopiti na temelju opće (generalne) punomoći?
Prema članku 315. stavku (1) Zakona o obveznim odnosima opunomoćenik može poduzimati samo one pravne poslove za čije je poduzimanje ovlašten. Shodno tome, opseg ovlaštenja opunomoćenika određuje se u samoj punomoći i o tome odlučuje opunomoćitelj ovisno o svojim konkretnim potrebama.
Pri formuliranju samih ovlaštenja u punomoći za prodaju nekretnine potrebno je pripaziti, jer opća (generalna) punomoć u kojoj bi opunomoćitelj ovlastio opunomoćenika za obavljanje svih vrsta pravnih poslova koji se tiču opunomoćitelja ne bi bila prikladna za sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine. Naime, člankom 315. stavkom (2) Zakona o obveznim odnosima određeno je da se na temelju opće punomoći mogu poduzimati samo poslovi koji ulaze u redovito poslovanje. Kupoprodaja nekretnine, međutim, ne spada u redovito poslovanje, jer se tu radi o raspolaganju koje bitno mijenja vrijednost imovine.
Stavkom (3) istoga članka Zakona o obveznim odnosima određeno je da posao koji ne ulazi u redovito poslovanje opunomoćenik može poduzeti samo ako je posebno ovlašten za poduzimanje toga posla, odnosno vrste poslova među koje on spada. Drugim riječima, za prodaju nekretnine potrebna je posebna (specijalna) punomoć, kojom se opunomoćenik ovlašćuje za poduzimanje točno određenih pravnih radnji oko prodaje točno opisane konkretne nekretnine, ili barem tzv. generička punomoć (koja se u pravnoj literaturi još ponekad naziva i posebnom punomoći općeg tipa), kojom se opunomoćenik ovlašćuje općenito za poduzimanje pravnih radnji u vezi s prodajom nekretnina u ime i za račun opunomoćitelja.
Može li opunomoćitelj naknadno suziti ovlaštenja koja je dao u punomoći za prodaju nekretnine? Može li opunomoćitelj naknadno opozvati punomoć za prodaju nekretnine u cijelosti?
Opunomoćitelj može po svojoj volji bilo kada i u bilo kojem obliku suziti ili opozvati punomoć za prodaju nekretnine, u skladu s člankom 316. stavkom (1) Zakona o obveznim odnosima. Međutim, ako se opunomoćitelj ugovorom odrekao prava na sužavanje ovlaštenja danih u punomoći za prodaju nekretnine ili prava na opoziv punomoći za prodaju nekretnine u cijelosti, ili ako na drugi način prekrši neki ugovor sužavanjem ili opozivom punomoći za prodaju nekretnine, opunomoćenik ima pravo na naknadu time nastale štete.
Što se tiče trećih osoba, opoziv punomoći za prodaju nekretnine te njezino sužavanje nema učinak prema trećoj osobi koja je sklopila ugovor o kupoprodaji nekretnine s opunomoćenikom ili obavila drugi pravni posao, a nije znala niti je morala znati da je punomoć opozvana, odnosno sužena. U tom slučaju opunomoćitelj ima pravo zahtijevati od opunomoćenika naknadu štete koju bi zbog toga pretrpio, osim kad opunomoćenik nije znao ni morao znati za opoziv, odnosno sužavanje punomoći za prodaju nekretnine.
Koji je rok valjanosti izdane punomoći za prodaju nekretnine? U kojem roku se može izvršiti uknjižba prava vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine koji je za prodavatelja potpisao njegov opunomoćenik?
Načelno, ako u samoj punomoći za prodaju nekretnine nije naznačen rok valjanosti tj. važenja, punomoć za prodaju nekretnine vrijedi dok ju opunomoćitelj ne opozove, s time da opunomoćitelj uvijek može opozvati i punomoć u kojoj je naznačen rok valjanosti. Opunomoćitelj u punomoć ima pravo unijeti bilo kakvo vremensko ograničenje njezine valjanosti, pa tako može odrediti da punomoć vrijedi do točno određenog datuma (npr. do 31. prosinca 2025. godine) ili da vrijedi određeno razdoblje (npr. 2 godine od dana izdavanja).
Pored opoziva ili isteka u punomoći naznačenog roka valjanosti, punomoć za prodaju nekretnine prestaje smrću opunomoćenika te prestankom pravne osobe ili smrću fizičke osobe koja je punomoć dala. Iako je teško zamisliti da bi se te iznimke mogle primijeniti u slučaju prodaje nekretnine, ipak je potrebno imati u vidu da prema članku 318. stavku (3) Zakona o obveznim odnosima punomoć neće prestati smrću opunomoćitelja ako se započeti posao ne može prekinuti bez štete za pravne sljednike ili ako punomoć vrijedi i za slučaj smrti davatelja, bilo po njegovoj volji, bilo s obzirom na pravnu narav posla.
Međutim, kod uknjižbe prava vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine potpisanog po opunomoćeniku izuzetne je važno voditi računa o članku 58. stavku (2) Zakona o zemljišnim knjigama kojim je propisano da će zemljišnoknjižni sud dopustiti uknjižbu prava vlasništva na temelju privatnih isprava potpisanih po opunomoćeniku samo kada se prijedlogu za uknjižbu priloži punomoć koja je opunomoćeniku izdana upravo za taj posao (posebna punomoć), ili opća punomoć ili punomoć izdana za tu vrstu poslova koja u trenutku sastavljanja isprave nije starija od jedne godine. Skrećemo pozornost na to da se u skladu s tim odredbama prosuđuje samo pitanje valjanosti punomoći za uknjižbu, a ne i za sklapanje pravnog posla kojem je cilj stjecanje vlasništva nekretnine tj. ugovora o kupoprodaji nekretnine, kako je više puta u svojim odlukama naglasio Vrhovni sud Republike Hrvatske (npr. u rješenju posl. br. Rev 292/06-2 od 5. srpnja 2006. godine).
U skladu s navedenim odredbama Zakona o zemljišnim knjigama, zemljišnoknjižni sud dopustit će uknjižbu prava vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine potpisanog od strane opunomoćenika na temelju punomoći za prodaju nekretnine koja je u trenutku sastavljanja tog ugovora starija od jedne godine samo ako se radi o posebnoj (specijalnoj) punomoći. Ako se radi o općoj punomoći ili generičkoj punomoći koja je u trenutku sastavljanja ugovora o kupoprodaji nekretnine potpisanog od strane opunomoćenika na temelju kojeg se traži uknjižba prava vlasništva starija od godine dana, zemljišnoknjižni sud neće dopustiti uknjižbu. Skrećemo pozornost na to da je ranijim Zakonom o zemljišnim knjigama koji je bio na snazi do 2019. godine bilo propisano da takva opća ili generička punomoć ne smije biti starija od jedne godine u času podnošenja prijedloga za uknjižbu, no trenutno važeći Zakon o zemljišnim knjigama taj rok je vezao za sastavljanje privatne isprave na kojoj se temelji uknjižba, što je u pravilu ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Iz svega navedenog slijedi da je potrebno voditi računa o kakvoj se punomoći u konkretnom slučaju doista radi kako ne bi istekao propisani rok od godine dana ako nije dana posebna (specijalna) punomoć. No, s obzirom na to da je dosadašnja sudska praksa pokazala da i sami sudovi vrlo šaroliko tumače je li neka punomoć opća, generička ili posebna, poželjno bi bilo sve poslove oko prodaje nekretnina koji se poduzimaju na temelju izdane punomoći dovršiti unutar roka od godine dana od dana izdavanja punomoći, uključujući i podnošenje prijedloga za uknjižbu prava vlasništva nadležnom zemljišnoknjižnom sudu.