Ovaj prilagodljivi digitalni obrazac predugovora o kupoprodaji nekretnine osmišljen je za samostalnu izradu predugovora o kupoprodaji nekretnine kojim prodavatelj nekretnine i kupac nekretnine preuzimaju obvezu međusobno sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine u određenom roku i kojim ugovaraju uvjete pod kojima će kasniji glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine biti sklopljen, kao i sadržaj tog ugovora.
Obrazac nije namijenjen za slučajeve kupoprodaje stanova, kuća, zgrada i ostalih objekata čija je izgradnja u tijeku.
Obrazac je moguće prilagoditi raznim pravnim situacijama, ali ne i svima. Stoga, ako niste sigurni je li obrazac pogodan za Vaše potrebe, obavezno se obratite odvjetniku za pravnu pomoć.
Naš obrazac predugovora o kupoprodaji nekretnine uključuje mnoge ugovorne odredbe koje bi Vam mogle biti potrebne da detaljno ugovorite prava i obveze između prodavatelja nekretnine i kupca nekretnine:
Unosom traženih podataka ili odabirom ponuđenih opcija u upitniku koji se odnose na obrazac predugovora o kupoprodaji nekretnine možete:
Izradom korisničkog računa i prijavom u Pravomat dobivate i sljedeće mogućnosti:
Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?
Predugovor o kupoprodaji nekretnine je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine. Predugovor o kupoprodaji nekretnine obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine tj. opis i podatke o nekretnini koja je predmet kupoprodaje te dogovorenu cijenu. Vrlo često predugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži i odredbu o roku za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine i odredbu o kapari kao odustatnini. Nerijetko se predugovorom o kupoprodaji nekretnine definiraju i sve ostale odredbe budućeg glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine ne obvezuje tj. stranke se oslobađaju od obveze sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, ako su se okolnosti od sklapanja predugovora toliko izmijenile da ne bi bio sklopljen da su takve okolnosti postojale u vrijeme njegovog sklapanja.
Zašto i kada se sklapa predugovor o kupoprodaji nekretnine?
Predugovor se uobičajeno sklapa u postupku kupoprodaje nekretnine kao način rezervacije nekretnine u vremenu koje je potrebno da kupac osigura financijska sredstva potrebna za plaćanje cijene nekretnine ili kada je potrebno izvršiti neke druge pripremne radnje.
Što mora sadržavati predugovor o kupoprodaji nekretnine?
Predugovor o kupoprodaji nekretnine obavezno mora sadržavati bitne sastojke glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine tj. opis i podatke o nekretnini koja je predmet kupoprodaje te dogovorenu cijenu.
Vrlo često predugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži i odredbu o roku za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine i odredbu o kapari kao odustatnini. Nerijetko se predugovorom o kupoprodaji nekretnine definiraju i dodatni uvjeti koji se moraju ispuniti za sklapanje budućeg glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, kao i sve ostale odredbe tog ugovora.
Što je nekretnina?
Prema članku 9. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nekretninama se smatraju:
Što je kapara kao odustatnina?
Prema članku 303. Zakona o obveznim odnosima, kapara je stanovit iznosa novca ili stanovita količina drugih zamjenjivih stvari koje u trenutku sklapanja ugovora jedna strana daje drugoj, kao znak da je ugovor sklopljen ako nije što drugo ugovoreno (primjerice, ako nije ugovoreno da je ugovor sklopljen u trenutku kada su se stranke usuglasile o bitnim sastojcima ugovora) i kao svojevrsno jamstvo da će ugovor biti ispunjen.
Prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnine, uobičajeno je da kupac prodavatelju daje kaparu koja u praksi najčešće iznosi 10 % od vrijednosti nekretnine koja je predmet ugovora. U slučaju ispunjenja ugovora, odnosno u konkretnom slučaju predugovora, prodavatelj kupcu kaparu ili vraća ili se ona uračunava u ispunjenje obveze tj. uračunava se u kupoprodajnu cijenu nekretnine.
Kod predugovora o kupoprodaji nekretnine važno je voditi računa od tome da samim ugovaranjem i davanjem kapare ugovorne stranke ne dobivaju i pravo odustati od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine. Kako bi dobili to pravo, moraju izričito ugovoriti da se kapara daje kao odustatnina. Ako je kapara ugovorena kao odustatnina, prodavatelj i kupac imaju pravo odustati od sklapanja glavnog ugovora. U tom slučaju, prema članku 307. stavku (2) Zakona o obveznim odnosima, ako od ugovora odustane ugovorna stranka koja je dala kaparu (najčešće je to kupac), ona kaparu gubi, a ako od ugovora odustane ugovorna stranka koja je primila kaparu (najčešće je to prodavatelj), ona mora vratiti kaparu drugoj strani u dvostrukom iznosu.
Je li sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine dovoljno za stjecanje prava vlasništva na nekretnini?
Sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine nije dovoljno za stjecanje prava vlasništva na nekretnini, već je za to potrebno sklopiti valjani i propisno ovjereni glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine s vlasnikom nekretnine te na temelju tog ugovora provesti uknjižbu prava vlasništva na stjecatelja tj. kupca, u zemljišnim knjigama.
Može li se na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine u zemljišnim knjigama uknjižiti vlasništvo na nekretnini?
Na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine nije moguće u zemljišnim knjigama uknjižiti pravo vlasništva na nekretnini, već je za to potrebno sklopiti valjani i propisno ovjereni glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine s osobom koja je vlasnik nekretnine i kao takva je upisana u zemljišnim knjigama.
Mora li se sklopiti predugovor o kupoprodaji nekretnine prije sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine?
Predugovor o kupoprodaji nekretnine ne mora biti sklopljen prije sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine, već je za kupoprodaju nekretnine dovoljno sklopiti samo ugovor o kupoprodaji nekretnine. Međutim, sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine u praksi je uobičajeno jer od trenutka kada se kupac odluči za kupnju određene nekretnine do trenutka kada kupac osigura financijska sredstva za kupnju te nekretnine može proći i dulje vrijeme, pa se sklapanjem predugovora, poglavito uz ugovaranje kapare kao odustatnine, kupac može osigurati da prodavatelj u međuvremenu nekretninu neće prodati nekoj drugoj osobi.
U kojem obliku se mora sklopiti predugovor o kupoprodaji nekretnine? Je li potrebno predugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeriti kod javnog bilježnika?
Prema članku 268. stavku (2) Zakona o obveznim odnosima, propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora. Kako je člankom 377. Zakona o obveznim odnosima propisano da ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku, to znači da i predugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku da bi bio valjan.
Kako se, u pravilu, na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine ne vrši uknjižba prava vlasništva i drugih stvarnih prava u zemljišnim knjigama, nije potrebno ovjeriti potpis prodavatelja na predugovoru kod javnog bilježnika. Međutim, iako ovjera potpisa kod predugovora nije potrebna, time se može postići dodatna sigurnost u smislu lakšeg dokazivanja da je prodavatelj doista potpisao predugovor o kupoprodaji nekretnine, u slučaju da dođe do spora.
Kada bračni drug, izvanbračni drug ili životni partner darovatelja nekretnine mora dati suglasnost za sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine?
Prema Obiteljskom zakonu, za izvanredne poslove na nekretninama ili pokretninama koje se upisuju u javne upisnike, poput otuđenja cijele stvari, potrebno je zajedničko poduzimanje posla ili pisana suglasnost drugoga bračnog druga s ovjerom potpisa kod javnog bilježnika. Navedeno se primjenjuje i u slučaju partnerske stečevine uređene Zakonom o životnom partnerstvu osoba istog spola, s obzirom na to da je njime propisano da se na imovinske odnose životnih partnera koji nisu obuhvaćeni Zakonom o životnom partnerstvu osoba istog spola primjenjuju odredbe Obiteljskog zakona.